शर्तें समझकर लेंगे होम लोन तो जेब पर कम पड़ेगा बोझ

लगभग एक साल की खोज के बाद मेरे सहकर्मी और मित्र राहुल को आखिरकार मुंबई में एक फ्लैट मिल गया, जिसे वह अपना घर बनाना चाहते थे। बैंक से होम लोन की पूर्व-मंजूरी भी मिल गई और बिल्डर के साथ बिक्री समझौता भी हो गया।मज़े की बात यह रही कि राहुल को एक अप्रत्याशित खुशखबरी भी मिली। जैसे ही उनका लोन स्वीकृत होने वाला था, आरबीआई ने रेपो रेट घटा दिया। उनकी ब्याज दर उनकी मूल अपेक्षा से लगभग 1 प्रतिशत कम हो गई। बिल्कुल सही समय कम ईएमआई। सब कुछ ठीक लग रहा था।

लेकिन लोन प्रक्रिया के दौरान एक बात राहुल को लगातार परेशान कर रही थी। बैंक ने उन्हें होम लोन के साथ 1.4 लाख रुपये के प्रीमियम पर प्रॉपर्टी इंश्योरेंस पॉलिसी लेने के लिए दबाव डाला। राहुल इससे बिल्कुल सहमत नहीं थे, इसलिए उन्होंने मना कर दिया। फिर भी बैंक ने जोर दिया।उन्हें बताया गया कि उनके होम लोन की मंजूरी बैंक से ही प्रॉपर्टी इंश्योरेंस कराने पर निर्भर है, और इसके बिना लोन स्वीकृत नहीं होगा। जब राहुल ने ऑनलाइन इसी तरह की बीमा पॉलिसी की कीमत देखी, तो वह बैंक द्वारा बताए गए प्रीमियम (1.4 लाख रुपये) की लगभग एक-सातवीं, यानी करीब 20,000 रुपये थी।

इस बीच समय तेजी से बीत रहा था। प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन की तारीख मात्र 10 दिन दूर थी। अब राहुल दोहरी दुविधा में फँस गए—एक तरफ रजिस्ट्रेशन की समय-सीमा चूक जाने का डर, और दूसरी तरफ ऐसी शर्त मानने की अनिच्छा जिसे वे अनिवार्य नहीं मानते थे।सच यह है कि राहुल अकेले नहीं हैं। हर साल हजारों होम लोन लेने वाले लोग इस स्थिति का सामना करते हैं। वे इस बात को लेकर असमंजस में रहते हैं कि आरबीआई के नियमों के अनुसार क्या अनिवार्य है और प्रक्रिया के नाम पर क्या थोपा जा रहा है।होम लोन एक दीर्घकालिक वित्तीय प्रतिबद्धता है। रिजर्व बैंक ने उधारकर्ताओं के हित में कई नियम बनाए हैं, लेकिन अधिकांश लोगों को यह नहीं पता कि वे कैसे काम करते हैं। यही नहीं, होम लोन के भी कई प्रकार होते हैं, जैसे ओवरड्राफ्ट होम लोन। थोड़ी सी सावधानी बड़ी रकम बचा सकती है।

यदि आप संपत्ति ऋण लेने जा रहे हैं, तो आपके लिए कुछ जरूरी बातें जानना महत्वपूर्ण है, जिनकी मदद से आप बैंक के साथ बेहतर सौदा कर सकते हैं।

गृह ऋण के लिए बीमा अनिवार्य नहीं है

इस कहानी की शुरुआत जिस मुद्दे से हुई, वही सबसे महत्वपूर्ण है। भारत में ऐसा कोई नियम नहीं है यहाँ तक कि आरबीआई या आईआरडीएआई द्वारा भी जो यह कहता हो कि होम लोन स्वीकृत कराने के लिए बीमा पॉलिसी खरीदना अनिवार्य है।आमतौर पर बैंक दो प्रकार की बीमा पॉलिसियों को बढ़ावा देते हैं संपत्ति बीमा और जीवन बीमा।संपत्ति बीमा बैंक अपनी गिरवी रखी संपत्ति की सुरक्षा के लिए सुझाते हैं, ताकि किसी नुकसान की स्थिति में ऋण राशि सुरक्षित रहे।जीवन बीमा  तब सुरक्षा प्रदान करता है जब उधारकर्ता ऋण चुकाने से पहले मृत्यु को प्राप्त हो जाए।यदि आपके पास पहले से जीवन बीमा है, तो बैंक आपको उसे नामांकित (नॉमिनी) के रूप में जोड़ने के लिए कह सकता है।महत्वपूर्ण बात यह है कि रिजर्व बैंक ने इनमें से किसी को भी गृह ऋण स्वीकृति की पूर्व शर्त नहीं बनाया है। बीमा लेना उधारकर्ता का निर्णय है। यदि आप बीमा लेना चाहते हैं, तो आप उसे किसी भी बीमा कंपनी से खरीद सकते हैं। बैंक से ही खरीदना अनिवार्य नहीं है।

ध्यान रखें, होम लोन पहले से ही एक सुरक्षित ऋण होता है क्योंकि घर स्वयं गिरवी रखा जाता है।

लोन मंजूर होने से पहले पूरी जानकारी मांगें

होम लोन आपके जीवन की सबसे बड़ी वित्तीय प्रतिबद्धताओं में से एक है। ब्याज दर तो केवल एक प्रमुख आंकड़ा है। इसके अलावा प्रोसेसिंग फीस, दस्तावेजीकरण शुल्क, कानूनी शुल्क, प्रशासनिक शुल्क, एमओडीटी (Memorandum of Deposit of Title Deeds) शुल्क आदि भी होते हैं, जो मिलाकर बड़ी राशि बन सकते हैं।लोन स्वीकृति से पहले सभी शुल्कों की विस्तृत जानकारी अवश्य लें।आरबीआई ने अब ‘की फैक्ट्स स्टेटमेंट’ (KFS) अनिवार्य किया है, जिसमें सभी लागतों की जानकारी स्पष्ट रूप से दी जाती है। इसका लाभ अवश्य उठाएँ।यदि कोई बैंक नियमों का उल्लंघन करता है, तो आप आरबीआई के लोकपाल के पास शिकायत दर्ज करा सकते हैं।होम लोन आपके जीवन की सबसे बड़ी वित्तीय प्रतिबद्धताओं में से एक है। ब्याज दर केवल वह मुख्य आकड़ा है जिस पर हमारी नजर पड़ती है। इसके नीचे प्रोसेसिंग फीस, दस्तावेजीकरण शुल्क, कानूनी फीस प्रशासनिक शुल्क, एमओडीटी शुल्क और कई अन्य शुल्क छिपे होते हैं जो कुल मिलाकर काफी अधिक हो सकते हैं। लोन मंजूर होने से पहले बैंक से पूरी जानकारी मागे।अंततः राहुल का लोन बैंक की बीमा पॉलिसी लिए बिना ही स्वीकृत हो गया। उन्होंने संपत्ति बीमा खरीदा, लेकिन एक बाहरी प्रदाता से और वह भी कम प्रीमियम पर। उन्होंने यह निर्णय दबाव में नहीं, बल्कि अपनी जरूरत समझकर लिया।

पूर्व भुगतान पर कोई जुर्माना नहीं

आरबीआई ने स्पष्ट किया है कि परिवर्तनशील (फ्लोटिंग) ब्याज दर वाले होम लोन के पूर्व भुगतान पर बैंक कोई जुर्माना नहीं लगा सकते। यदि आपको किसी अन्य बैंक से कम ब्याज दर का प्रस्ताव मिलता है, तो आप अपना लोन ट्रांसफर कर सकते हैं। हालांकि, इसमें कुछ लागतें हो सकती हैं, जैसे एमओडीटी शुल्क, जो राज्य के अनुसार अलग-अलग होता है (आमतौर पर ऋण राशि का 0% से 0.5% तक).इसलिए लोन ट्रांसफर से पहले लागत-लाभ विश्लेषण अवश्य करें।

ईएमआई या अवधि में बदलाव का विकल्प

होम लोन लेते समय आपके पास निश्चित (फिक्स्ड) या परिवर्तनशील (फ्लोटिंग) ब्याज दर का विकल्प होता है। अक्टूबर 2019 से आरबीआई ने सभी नए फ्लोटिंग रिटेल लोन को बाहरी बेंचमार्क (जैसे रेपो रेट) से जोड़ना अनिवार्य किया है। यदि रेपो रेट घटती है, तो सामान्यतः आपकी ब्याज दर भी घटती है। हालांकि बैंक का स्प्रेड (मार्जिन) स्थिर नहीं होता और समय-समय पर बदल सकता है।

ब्याज दर में बदलाव के बाद आप दो विकल्प चुन सकते हैं. ईएमआई कम करें (अवधि समान रखते हुए), या  अवधि कम करें (ईएमआई समान रखते हुए)

ध्यान देने योग्य बातें

* केवल ब्याज दर पर ही नहीं, उसकी संरचना पर भी ध्यान दें।
* रीसेट की आवृत्ति क्या है?
* बैंक का स्प्रेड कितना है?
* क्या स्प्रेड स्थिर है या परिवर्तनीय?

ये सभी बातें आपकी आने वाली 15–20 वर्षों की ईएमआई को प्रभावित करेंगी।

तुलना करें

यदि बैंक बीमा लेने पर जोर देता है, तो बीमा प्रीमियम और संभावित अधिक ब्याज दर दोनों की तुलना करें। जो आपके लिए लाभकारी हो, वही विकल्प चुनें।

यदि बैंक से बीमा लेते हैं, तो प्रीमियम एकमुश्त चुकाएँ। अन्यथा यह लोन राशि में जुड़ जाएगा और उस पर भी लंबे समय तक ब्याज देना पड़ेगा।

अग्रिम भुगतान के बारे में पूछें

भले ही पूर्व भुगतान पर जुर्माना न हो, फिर भी प्रक्रिया संबंधी शर्तें हो सकती हैं। इसलिए पहले ही पूछ लें

* एक वर्ष में कितनी बार आंशिक भुगतान कर सकते हैं?
* प्रति लेनदेन न्यूनतम या अधिकतम राशि क्या है?

यदि ब्याज दर का अंतर 0.5% या उससे अधिक है और लोन अवधि लंबी है, तो लोन ट्रांसफर करना समझदारी हो सकता है। ओवरड्राफ्ट होम लोन की ब्याज दर थोड़ी अधिक हो सकती है, लेकिन यदि आपके पास नियमित रूप से अतिरिक्त नकदी रहती है, तो आप ब्याज में काफी बचत कर सकते हैं। यह विशेष रूप से उद्यमियों या अनियमित आय वालों के लिए उपयोगी है।