शर्तें समझकर लेंगे होम लोन तो जेब पर कम पड़ेगा बोझ

लगभग एक साल की खोज के बाद, मेरे सहकमी और मित्र राहुल को आखिरकार मुंबई में एक फ्लैट मिल गया जिसे वह अपना घर बनाना चाहते थे। बैंक से होम लोन की पूर्व-मंजूरी मिल गई। इसी के साथ बिल्डर के साथ बिक्री समझौता भी हो गया। मजे की बात यह है कि मित्र को एक अप्रत्याशित खुशखबरी भी मिली। जैसे ही लोन स्वीकृत होने वाला था. आरबीआई ने रेपो रेट घटा दिया। उनकी ब्याज दर उनकी मृत अपेक्षा से लगभग 1 प्रतिशत कम हो गई। बिल्कुल सही समय। कम ईएमआई। सब ठीक था। या फिर करें, कम से कम ऐसा ही लग रहा था. लेकिन लोन प्रक्रिया के दौरान एक बात राहुल को लगातार परेशान कर रही थी। बैंक ने उन्हें होम लोन के साथ 1.4 लाख रुपये के प्रीमियम पर प्रॉपर्टी इंश्योरेंस पॉलिमी लेने के लिए कसा। लेकिन राहुल इसमे बिल्कुल भी सहमत नहीं थे। उन्होंने मना  कर दिया। फिर बैंक ने जेर दिया।

उन्हेंने फिर मना कर दिया। बैंक ने पिर जोर दिया। राहुल को बतणा गया कि उनके होम लोन की मंजूरी बैंक से ही प्रॉपर्टी इंश्योरेंस कराने पर निर्भर है, और इसके बिना लोन नहीं मिलेगा। जब उन्होंने ऑनलाइन इसी तरह की इंश्योरेंस पॉलिसी की कीमत देखी, तो वह बैंक द्वारा ली जा ही कीमत (1.4 लाख रुपये) की एक सातवीं (20,000 रपये) थी। इस सीच, समय तेजी से बीत रहा था. प्रोपर्टी रजिस्ट्रेशन की तारीख महज 10 दिन दूर थी। अब राहुल दोहरी दुविधा में फंसे बे एक तरह, रजिस्ट्रेशन की समय सीमा चूक जाने का डर। दूसरी तरफ, ऐसी किसी चीज को मानने की अनिच्छा जिसे वे अनिवार्य नहीं मानते थे। सच यह है, राहुल अकेले नहीं है। हर साल हजारों होम लोन लेने वाले इस स्थिति का सामना करते है आआई के नियमों के अनुसार क्या अनिवार्य है और प्रक्रिया के हिस्से के रूप में क्या थोपा जा रहा है. इस बारे में वे असमंजस में रहते है। आज हम आपको आरबीआई के कुछ महत्वपूर्ण नियमों और प्रक्रियाओं के बारे में बताना चाहेंगे जो गृह होम लेने वालों के लिए उपयोगी हो सकते हैं।

होम लोन लंबे अवधि का उत्पाद है। रिजर्व बैंक ने ऋण चाहने वालों के पक्ष में कई नियम बनाए हैं। मगर ज्यादातर लोगों को यह नहीं पता, यह काम कैसे करते हैं। यही नहीं, होम लोन लेने के भी एक से ज्यादा तरीके हैं। उदाहरण के लिए ओडी होम लोन। थोड़ी सी सावधानी एक बड़ी रकम आपकी बचा सकती है। हमारे मित्र राहुल, होम लोन लेते समय ऐसी ही एक परेशानी में फंस गए। उनकी इसी दिक्कत को हमने ध्यान से समझा। अगर आप संपत्ति ऋण लेने जा रहे हैं तो वहां प्रस्तुत है, आपके जानने के लिए वह जरूरी बातें, जिनके कारण आप एक बैंक के साथ बेहतर सौंदा कर सकते हैं

गृह ऋण के लिए बीमा अनिवार्य नहीं है

चलिए उस बात से शुरू करते है हैं जिसने इस पूरी कहानी को जन्म दिया। भारत में कोई भी नियमआरआई आईआरसीएआई सहित। यह नहीं कह स्वीकृत कराने के लिए बीमा पॉलिसी खरीदना अनिवार्य है आमतौर पर बैंक दो प्रकार की बीमा पॉलिसियों को बढ़ावा देते हैं संपति बीमा और जीवन बीमा बैंक अपनी गिरवी रखीं संपति की सुरक्षा के लिए संपति बीमा अनिवार्य करते हैं, ताकि संपत्ति को को नुकसान होने पर भी ऋण राशि वसूल की जा सके। जीवन बीमा बैंक को तब सुरक्षा प्रदान करता है जब खरीदार ऋण का पूरा भुगतान करने से पहले मर जाता है तदि आपके पास पहले से ही जीवन बीमा पॉलिसी है, तो कुछ अक्षता यह भी कह सकते हैं कि आ बैंक को पॉलिसी कर लाभार्थी बनाएं ताकि यदि कोई हती वह पहले ऋण चुकाने में उपधीन हो। यहां दी बातें ध्यान रखना वाहिर बहता रिजर्व बैंक द्वारा इनमें से किसी को भी गृह ऋण स्वीकृत करने की पूर्व शर्त के रूप में अनिवार्य नहीं किया गया है। हां यह जरूर है. ये अता की जोखिम प्रबंधन सवयी प्राथमिकता है जो कभी-कभी विक्री एजेंटों के प्रोत्साहन यानी इन्सेटिव से प्रभावित होती हीदि को में बीमा पॉलिसी खरीदनी है. तो अथ उसे काय देने वाले बैंक से ही खरीदने के लिए बाध्य नहीं हैं। आप इसे बाहर से भी खरीद सकते हैं। दूसर गृह ऋण पहले से से ही ही एक एक सुरक्षित है। है। घर घर ही गिरवी है। इसलिए ऐसा नहीं है कि धन बीमा के बिना बैंक के पास कोई सुरक्षा कवचाच नहीं है।

लोन मंजूर होने से पहले पूरी जानकारी मांगें

होम लोन आपके जीवन की सबसे बड़ी वित्तीय प्रतिबद्धताओं में से एक है। ब्याज दर केवल वह मुख्य आकड़ा है जिस पर हमारी नजर पड़ती है। इसके नीचे प्रोसेसिंग फीस, दस्तावेजीकरण शुल्क, कानूनी फीस प्रशासनिक शुल्क, एमओडीटी शुल्क और कई अन्य शुल्क छिपे होते हैं जो कुल मिलाकर काफी अधिक हो सकते हैं। लोन मंजूर होने से पहले बैंक से पूरी जानकारी मागे।

दर्ज करा सकते हैं आरबीआई में शिकायत

आरबीआई ने अब एक मानकीकृत दस्तावेज, की फैक्टस स्टेटमेंट (केएफएस) अनिवार्य कर दिया है, जी आपको लागतों की पूरी जानकारी पहले से ही देता है। इसका लाभ उताए। इसलिए, होम लोन के मामले में उधारकर्ता के हिती की रक्षा के लिए पर्याम नियम-कानून मौजूद है। और जब भी कोई ऋणदाता इन नियमों का उल्धन करता है, तो आप आरबीआई लोकपाल को पत्र लिखकर औपचारिक शिकायत दर्ज करा सकते है जैसे राहुल का लोन अंततः बैंक की बीमा पॉलिसी लिए बिना ही ही स्वीकृत हो सया। उन्होंने अंततः संपत्ति बीमा खरीदा लेकिन एक बाहरी प्रदाता से। वह भी काफी कम प्रीमियम पर। किसी के दबाव में नहीं, बल्कि इसलिए कि उन्हें यह अपनी जरूरतों के लिए उपयोगी लगा। आपको भी ऐसा ही करना चाहिए।

पूर्व भुगतान कोई जुर्माना नहीं

आरबीई ने ऋणदाताओं को स्पह रूप से बताया है कि यदि कोई उधारकर्ता अपने परिवर्तनशील ब्याज दर वाले ऋणों का पूर्व भुगतान करने का निर्णय लेता है, तो वे कोई शुल्क जुमर्माना नहीं वसूल सकते। होम लोन लबे समय के लिए लिए होते हैं। इस दौरान यदि आपको कोई अन्य बैंक काफी कम ब्याज दर यर ऋण देता है, तो आप अपना जमा स्थानांतरित कर सकते हैं। केन्द्रीय बैंक इसकी अनुमति देत्ता है। लेकिन ऋण बदलना मुफ्त नहीं है। मुख्य लागत मेमोरेंडम ऑफ डिपोजिट ऑफ टाइटल डीड्स है यह एक स्टाम्प शुल्क है जो आप ऋणदाता के पास संपत्ति गिरवी रखते समय चुकाते है। यह शुल्क राज्य के अनुसार अलग-अलग होता है. आमतौर पर यह समझौते की राशि के शून्य से 0.5 प्रतिशत के बीव होता है। इसलिए, अपना ऋण बदलने का निर्णय लेने से पहले आप लागत-लाभविश्लेषण जरूर कर ले।

ईएमआई या लोन की अवधि को कम या ज्यादा करने का विकल्प

जब आप होम लोन लेते है आमतौर पर आपके पास दो विकल्प होते है- निश्चित या परिवर्तनशील व्याज दरें। हालाकि व्यवहार में, आजकल अधिकांश बैंक और उधारकर्ता परिवर्तनाशील ब्याज दर वाले लोन को प्राथमिकता देते हैं। जैसा कि नाम से पता चलता है. परिवर्तनशील व्याज दर वाले लोन में ब्याज दर समय के साथ बदलती रहती है, जबकि निश्चित ब्याज दर अर्थव्यवस्था की व्याज दरों में उतार चढ़ाव के बावजूद, लौन की पूरी अवधि के दौरान स्थिर रहती है। अक्टूबर 20:19 से, आरबीआई ने अनिवार्य कर दिया है कि सभी नए परिवर्तनशील खुदरा लोन (होम लोन सहित) एक बाहरी बेचमार्क से जुड़े होने चाहिए। अधिकांश बैंकों के लिए, यह बेंचमार्क आरबीआई ई की की रेपो दर है. वह दर जिस पर आरबीआई वाणिज्यिक बैंकों को पैसा उथान देता अधिकांश मामलों में, आपकी प्रभावी ब्याज दर रेपी दर सप्रेड (बैंक का मार्जिन) होता है। इसलिए, यदि रिजर्व बैंक रेपो दर में 0.5 फीसदी की कटौती करता है, तो आपके होम लोन की दर आमतौर पर है।

लगभग उतनी ही कम हो जाती है। लेकिन ध्यान रखें बैंक का स्प्रेड हमेशा के लिए स्थिर नहीं खाता है। सामान्य तौर पर, बैंक हर तीन साल में एक बार स्प्रेड के कुछ हिस्सों में बदलाव कर सकते हैं। लेकिन अगर आपकी  क्रेडिट रेटिंग में काफी गिरावट आती है. ती बैंक ब्याज दर में जल्द ही बदलाव कर सकता है। एक और महत्वपूर्ण बात। आरबीआई द्वारा ब्याज दर में बदलाव के बाद आपकी ब्याज दर में बदलाव कितनी जल्दी दिखाई देता है? आरबीआई बैंकों की हर तीन महीने में कम से कम एक बार ब्याज दर को दुबारा तय करने का निर्देश देता है। कुछ बैंक लगभग तुरंत, कभी-कभी एक दिन के भीतर ही बदलाव कर देते हैं। कुछ बैंक एका महीने का समय लेते हैं। कुछ बैंक पूरे तीन महीने का इंतजार करते हैं। यह की नीति पर निर्भर करता है। ब्याज दर में हर बार बदलाव होने पर, चाहे वह बड़े या घंटे, आपके पास विकल्प होता है अगर ब्याज दरें घटती है, तो आप या तो अपनी ईएमआई कम कर सकते हैं (अवधि वहीं रखते हुए) या अवधि कम कर सकते हैं ईएमआई वहीं रखते हुए।।

ध्यान दें

ईएमआई पर बड़ा प्रभाव

बैंक से ऋण लेते समय केवल ब्याज दर पर ही ध्यान न दें। इसकी संरबना पर भी गौर करें। ब्याज दर निश्चित है या परिवर्तनशील? यह किस बेंचमार्क से जुड़ी है? रीसेट की आवृति क्या है? सांड यानी बैंक का मार्जिन क्या है? क्या सोड निश्चित है या बदल सकता है? ये वे जरूरी बातें हैं, जो अगले 15-20 वर्षों में आपकी ईएमआई की राशि तय करने वर प्रभाव डालेंगे

तुलना करें

प्रीमियम को एक बार में दें

बैंक अक्शर होम लोन के साथ जीवन बीमा/संपत्ति बीमा की अनिवार्य बताते है। लेकिन यह अनिवार्य नहीं है। हालांकि, कुछ मामलों में यदि आप बीमा प्रीमियम नहीं लेते है, तो बैंक अपने जोखिमों को कवर करने के लिए लोन की बयाज राशि थोड़ी बढ़ा सकता है। इसलिए दोनों की तुलना करें, बीमा प्रीमियम बनाम अधिक ब्याज दर। जो आधके लिए बेहतर हो, उसे चुनें। यदि आपने बैंक से बीमा खरीदने का निर्णय लिया है. तो प्रीमियम का भुगतान एक बार में करें। अन्ययह यह लोन राशि में जुड़ जाएगा, जिस पर आपको लंबे समय तक ब्याज देना पड़ेगा

अग्रिम किश्त के बारे में पूछिए

पूर्व भुगतान पर हो सकता है कोई बैंक जुर्माण न लगाए लेकिन फिर भी प्रक्रिया संबंधी शाम हो सकते हैं. जैसे व्यूम अशिक सुगन तहि व प्राणाक्ष की गति के आधार पर परिचालन सोनाई। इसलिए होमग लेने से बैंकर्स से पहले हीं पूछले में एक वर्ष में कितनी बार अंशिया भुगतान कर सकता हूँ (बिना जुर्माने के), और प्रति लेनदेन रशिया है।यदि ब्याज दर का अंतर 0.5 प्रतिशत या उससे अधिक है और आपकी अवधि लबी है, तो आमतौर पर स्विच करना समझदारी भरा कदम होता है।ओवरड्राफ्ट लोगन की ब्याज दरे थोड़ी अधिक हो सकती है, लेकिन यदि आप नयमित रूप से अतिरिक्त नगदी को सुरक्षित रखते है तो ब्याज बचत काफी अधिक हो सकता है। यहा उद्योमियो या अस्थिर अथ वाले किसी भी व्यक्ति के लिए विशेष रूप से उपयोगी है।